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12年前,鏡湖新區作為紹興城“副中心”設立時,曾被寄予拉大紹興城市骨架的厚望,助力紹興對抗杭州、寧波兩大區域中心城市的虹吸效應。12年過去瞭,現代服務業沒能如約聚集人氣,鏡湖新區內樓宇空置率高企,新區負債高企,基礎設施建設滯後反過來增大瞭積聚人氣的難度。坐擁國傢濕地公園和紹興行政中心雙料優勢的“副中心”卻失約瞭。

“當時發展鏡湖新區,主要是想把紹興主城區做大。”鏡湖新區管委會辦公室副主任趙松濤告訴經濟觀察報。紹興是一座擁有2500多年建城史的古城,目前隻有8.3平方公裡的主城區,卻聚集瞭超過30萬人口。老城太小,交通擁堵嚴重,市政資源緊張。

人氣難集財難聚

2015年起,鏡湖新區編制瞭新三年建設計劃,決心建成紹興“現代水城”的核心區塊——用三年時間,實現都市經濟“明顯繁榮”。越城區政府則將樓宇經濟作為一號工程,實行“包保制”,醞釀合署辦公後的各局辦“認領”一座辦公樓,定點招商。

經濟地位的變化,也帶來行政待遇的變化——去年,鏡湖新區公安分局整體挪到瞭“隔壁”的紹興高新區,連公安局長也跟著調瞭過去。作為紹興市經濟高地的紹興高新區,掛瞭“國傢級高新技術產業開發區”的牌子。而上述知情人士調侃說,鏡湖新區掛瞭“國傢城市濕地公園”的牌子——這恰恰與管委會的開發建設職能無關。

在鏡湖新區被“削權”背後,鏡湖新區管委會一名官員解讀出積極的一面,鏡湖新區原先下轄兩個鎮,隻有農村管理的經驗,沒有城市管理的經驗,而社區管理是老城區所在地的越城區強項,並入越城區後,有助於化解新區12年來土地征遷積累的社會矛盾。

2015年紹興兩會,長期研究城市區劃的紹興越商研究中心主任李生校遞交瞭一份提案,直陳紹興市區的寫字樓市場“非常疲軟”,其中鏡湖更是空置瞭大量寫字樓,吸引的企業總部入駐少,營運成本高。

內容來自sina新聞

說到底還是缺乏人氣。鏡湖新區的人口集聚能力與城市“副中心”地位並不匹配。官方數據顯示,2004年末鏡湖新區總人口為9.37萬人,而2010年末總人口為14.4萬人,六年間鏡湖新區僅新增人口5萬人左右。時至今日,主城區是30多萬人,是鏡湖新區的2倍多。“隻要有人進來,寫字樓就賣得出去,一棟樓有瞭幾百個白領,精明人就會在周邊開商鋪,順便也把我們開發的小區帶旺瞭。”祝衛說,但前提是人氣要靠配套設施吸引。

多位受訪者表示,紹興最好的中學之一的紹興一中的高中部要等2016年才能搬到鏡湖,紹興市兒童醫院也要到2016年才在鏡湖建成。“附近菜場也不是很方便,小區入住率也不高。”越城區招商局局長柳祖耀說。

祝衛預計,前幾年鏡湖新區開發量偏大,有的批下來沒建,有的在建沒落成,有的建成沒賣出去,住宅地產還需要兩到三年時間消化。因此,鏡湖新區在濱江集團紹興分公司的投資目標中,已經跌到第三位,次於老城區和迪蕩新城。

但多位受訪者也表示,今年以來,越城區部分官員調任鏡湖新區後,一些官場習氣難免會影響到管委會,開發進度也可能會受影響。一名參與鏡湖新區新三年建設計劃(2015-2017)的官員舉例說,以往管委會的執行力比較高,但越城區進駐後,單是制定規劃的事,新區黨工委已開瞭6次會,每個黨委委員、每個局辦都有想法,導致方案不斷地改、拖而不決。

副中心被“削權”

開發進度放緩,樓宇大量空置。2015年,鏡湖新區決心打響招商戰,按照《鏡湖新區新三年建設計劃(2015-2017)》,用三年時間實現都市經濟“明顯繁榮”。其中包括:建設70萬平方米商務樓,新建9座大型商場、酒店、專業市場,三產增加值新增100億元以上。

到瞭2010年,《紹興市土地利用總體規劃》更是將袍江、鏡湖二個新區定位為“副中心”。紹興市規劃局鏡湖規劃分局局長徐國峰接受經濟觀察報采訪時解釋說,鏡湖新區處在紹興中心城市的幾何中心上,行政中心越城區、工業中心柯橋區、商貿中心上虞區都環繞著鏡湖新區。

2002年,鏡湖新區啟動開發建設。2003年,《紹興市中心城市規劃模型展》解說詞展望瞭鏡湖新區的戰略定位:構成大紹興的是幾個各具功能的大板塊,“一個綠心,四大組團”,“一個綠心”,即是鏡湖新區。

而在住宅地產領域,從杭州進軍紹興市場的祝衛,在2010年全國地價的最高點,受濱江集團委派,在鏡湖新區開發第二個高端樓盤。祝衛打出“5分鐘到主題公園”的口號,他沒想到原定去年開建的恐龍公園,到今年2月初還沒拆遷完。

曾在原建設部城市規劃司任司長的鄒時萌在接受媒體采訪時表示,全球“唯有荷蘭阿姆斯特丹等4城市有能與之匹敵的‘綠心’”。但鏡湖新區管委會一位知情人士訴苦說,雖說鏡湖新區有突出的生態優勢,但住宅、商務樓等房地產項目是禁止佈局在濕地保護區內的。除此之外,鏡湖新區的工業總產值一度占中心城區三分之一,近年來為保護城市綠心,紡織印染、傢具生產等高污染產業逐步外遷,“工業也不行瞭”。2014年起,紹興市政府不得不取消對鏡湖新區的經濟考核指標。

浙江紹興副中心建設失敗政府部門攤派賣樓

紹興市長俞志宏曾告訴媒體,初具雛形的鏡湖新區無法全面發揮對老城區人口的疏散作用。俞志宏在日常調研中發現,部分新建小區的居民戶籍遷移率不高,主要原因就是優質學區資源集中在老城區(即主城區)。

2004年,鏡湖新區管委會編制的總體規劃披露,新區“一年抓啟動,五年成氣候,十年基本建成”,要建“商業金融中心、會議會展中心和文化娛樂中心”。到瞭2009年,《紹興日報》發文承認:“鏡湖新區推進的腳步似乎有點緩慢。”

12年前,鏡湖新區本是在越城區靈芝、東浦兩鎮區域上建立的,新區管委會代管靈芝、東浦兩鎮;而今,鏡湖新區下轄的靈芝、東浦兩鎮又劃歸越城區管理,鏡湖新區管委會不再擁有行政管轄權。“管委會說是市政府的派出機構,但在區域上已經屬於越城區瞭。去年起,越城區委書記兼任新區黨工委書記,越城區長兼任新區管委會主任。”上述知情人士坦言。

今年,越城區把招商引資作為“一號工程”。經濟觀察報從越城區政府相關人士處獲悉,該區正在起草“包保制”文件,初定由一個局辦“認領”一棟樓,定點招商,比如,商務局搞一棟電商樓,司法局搞一棟律所樓,金融辦搞一棟小貸樓,教育局搞一棟教育培訓樓。出臺競賽辦法,發揮人脈優勢,發動全員招商。

新三年,負債前行

鏡湖新區管委會幹部邢虎(化名),至今很懷念五六年前——那是鏡屏東縣如何整合負債湖新區開發進度最快的時候,2008-2010年,新區本級投資強度約在30億元/年,“整村拆遷,異地安置”方案自然而然獲得首肯。

但邢虎說,從2011年起,宏觀經濟形勢不好瞭,企業沒錢從政府買地,“土地財政”大縮水,不要說“整村拆遷”的激進方案,連“逐步疏散”的折中方案都被否決掉。他看到,鏡湖周邊原有12個村,9萬多人口,隻拆瞭1個楊港村,就拆不動瞭。

??春節前夕,浙江紹興鏡湖新區迎來建區以來的最大變革,新區經發局、投資服務局等實權部門已與同屬紹興市管轄的越城區合署辦公,鏡湖新區代管的東浦、靈芝兩鎮也“還”給瞭越城區。

但參與編制上述規劃的李生校被潑瞭一盆冷水——迄今為止,紹興市委常委會沒有正式發文通過該規劃。“我的猜測是,由於投資量、拆遷量太大,財政壓力過重,政府內部還存在爭議。”邢虎說。

經濟觀察報記者獲悉,在這份規劃中,拆遷住宅、企業廠房總面積約156萬平方米,涉及人口1.2萬人,安置房面積達300萬平方米以上,拆遷安置成本已經遠遠超過12年前,達到8000元/平米,這意味著,單這一項,紹興市就要為鏡湖新區支出240多億元。把社會投資計算在內的話,鏡湖新區三年的投資量達到463多億。

按照上述計劃,政府投資要達到120億元以上。銀行貸款超過60億元,城投債發債30億元,綜上各項的總成本達到170億元以上。然而未來三年,2000畝經營性土地,按照400萬/畝的市場價,土地出讓收入僅為80億元,何況,“400萬/畝其實是早幾年的行情瞭,土地市場冷下來瞭,有價無市。”

2008年,李生校牽頭草擬《紹興中心城市產業發展和空間佈局規劃(2008—2012年)》。這份紹興大城市的“總綱”強調,紹興中心城市整體功能不強,集聚和輻射效應較弱,又受到周邊杭州、寧波等城市強烈極化和吸引。鏡湖新區“副中心”定位肇因於此。

6年多過去瞭,李生校再朝前看,他在等農村人口轉為城市人口,老城區人口向鏡湖疏解,“再過三到五年吧,相信人口能夠達到25萬”。這一次,“副中心”還會失約嗎?

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-01/083359775963916762excel】第一次汽車貸款就上手28813.shtml

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