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● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

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  專傢認為，地方有意把土地增值稅作為稅收收入蓄水池，當成調節收入的"猴皮筋"，從而造成部分應收稅款縮水。專傢指出，房地產稅種類繁多，理應進行深度整改，以強化稅種有效性和嚴肅性，避免房企偷稅漏稅、地方構建稅收蓄水池等現象的發生。

  中央財經大學稅收教育研究所所長賈紹華也表示不主張單兵突進的方法。他認為，稅收是嚴肅的，這需要通過依法治稅和以地控稅來解決。解決土地增值稅的問題應做好頂層設計，與房地產稅立法有機結合，與建立地方稅體系有機結合。

  對此，一位業內人士表示，這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成瞭地方政府和開發商的松緊緩沖區，"土地增值稅成為選擇性支付稅，大多數開發商都隻是收取預繳部分。開發商長期不清算，即使清算也是隱瞞銷售收入，虛報開發成本。如果政府要整哪個開發商，那實際上是誰被查誰倒黴。"



  劉佐說，我國1994年開征土地增值稅的初衷，是適當調節房地產交易中的過高利潤。但是，從計稅方法來看，土地增值稅實際上是一種所得稅，與企業所得稅、個人所得稅有重復征收之嫌。我國在完善房地產稅收制度時，應該認真考慮相關稅種的銜接問題，該整合的整合，該簡並的簡並。

  方向

  中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文告訴《經濟參考報》記者，土地增值稅政策1994年便設立，多年過後，政策本身便顯現出瞭一定漏洞。他認為，征稅者給自己設定權限，是否清算，什麼條件下清算，是否要求清算等都由稅務局任意決定，裁量權過大。因此，土地增值稅的征管是否合理也應提上議程。

  稅收政策出現松緊緩沖區

  "對於開發商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也就不交。這部分錢就可挪用到新項目開發，緩解資金緊張。"該人士說。



  這一次萬科未按規定清算板上釘釘，但數額仍有待審計。與此同時，吉林省地稅局表示，將強化土地增值稅清算管理，並要求房地產開發企業定期向稅務機關報告房地產開發項目情況，包括項目區域、開發面積、工程招投標、銷售和財務等方面情況。

  除吉林省外，深圳也已開展對土地增值稅新的管理動作。記者從深圳市規土委獲悉，深圳市政府已經召開會議，提出將加強土地增值稅清算工作力度，具體舉措包括"強化清算工作"以及"適度提高土地增值稅預征稅率"。對此，深圳市規土委相關負責人表示，土地增值稅歷來是房地產調控的重要手段之一，通過提高預征稅率和強化征收，可以促進開發商推盤，增加市場供應，緩解供求矛盾。

內容來自sina新聞

  "我的觀點是'先上馬，快練步，逐步展開'，堅持以地控稅為原則，對土地增值稅進行深度整改。"賈紹華說，房地產項目一個接一個，清繳的戰線拉的長、環節多，再加上地方有意把土地增值稅作為稅收收入的調節閥，財政吃緊的時候抓的緊，任務完成後征收又不是很積極，最終，土地增值稅的征收不是剛性而是彈性。

  2013年11月24日，央視《每周質量報告》一則報道，掀起瞭土地增值稅的"欠稅風波"。報道稱，在2005年至2012年8年間，多傢知名房地產公司應繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。涉事企業包括萬科、SO H O中國、富力、招商地產、合生創展(合生·麒麟社 合生·世界村)、雅居樂、金地集團等45傢上市房企。

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  翌日，萬科做出回應表示，不存在應繳未繳情況。並披露，近三年萬科累計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅144億元，而其2010年至2012三年來凈利潤不過294.53億元。

  《經濟參考報》記者日前獲悉，深圳市已考慮提高土地增值稅預征稅率並強化清算工作，以應對前期引發廣泛爭論的"欠稅風波"。那麼陷入"口水戰"的土地增值稅究竟是房企"欠繳"，還是未到上繳時間；究竟是地方主動"放水"，還是另有其他內情？

  根據2009年國稅總局出臺的《土地增值稅清算管理規程》，土地增值稅清算條件分為兩類：一是納稅人應該進行清算的條件，包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。

  二是主管稅務機關可以要求納稅人進行清算的條件，包括已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。

  那麼，規定已明確，為何還會產生爭論？原因在於土地增值稅征管體制不完善。2013年國稅總局發佈《關於進一步做好土地增值稅征管工作的通知》指出，從總體看，土地增值稅征收管理工作仍需進一步規范，特別是在土地增值稅清算工作、嚴格審核扣除項目、減少核定征收項目等方面還需要進一步加強管理。

  國稅總局相關負責人在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，由於房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若幹年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大並且容易產生執法風險。

  中國稅務網2013年7月發佈的《土地增值稅開征20年》一文也明確指出，在基層稅務機關看來，土地增值稅操作難度大，征收成本高；在一些地方政府看來，土地增值稅可當做調節收入的"猴皮筋"，也有助於維護與房企的關系，因而態度曖昧；在某些房地產企業看來，土地增值稅稅制繁復，清算跨度長，使得逃稅空間大、成本低，因而有恃無恐。

  接受記者采訪的部分地稅工作人員也表示，沒有一傢開發商的稅務是完全沒問題的，隻要地方政府去查，一逮一個準兒。

  上述人士表示，對於地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發商"脖子"卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會沖高第二年的任務。而一旦到瞭地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時，地方政府就收緊催繳以完成任務。

  隨後該報道遭房地產行業集體否認。而就在事件淡出人們視線之後一個月，12月30日，央視再度直指龍頭房企萬科欠繳土地增值稅44億元。報道中指出，吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經達到清繳土地增值稅的條件，但企業並未主動申報，而當地稅務主管部門並未要求企業清繳。此次再掀有關土地增值稅的爭論。

土地增值稅成地方調節收入工具

  回應



  土地增值稅改革勢在必行集集鎮房屋貸款率利試算

  圍繞土地增值稅的爭辯還在繼續，財經學者葉檀表示，這不僅僅是關於某項具體稅收的爭論，而是對稅費體制、房地產市場、公共財政的根本爭議。

  吉林地稅：曾要求萬科清繳迄今無果

  施正文表示，土地增值稅應在整體稅收結構的佈局規劃上來考慮，它涉及政策調整和稅種存廢。在房地產稅費綜合改革的框架內，應該與土地出讓金、房地產稅等改革結合起來，使房地產稅收成為支撐經濟健康發展的重要支柱。

  此外，吉林地稅還將加強土地增值稅征管基礎工作，開展清算督導檢查。2014年，吉林省將開展土地增值稅清算案例交流，結合實際制定清算管理辦法，組織土地增值稅清算工作督導檢查，確保土地增值稅應征稅款及時足額入庫。

  但值得註意的是，1月7日晚，吉林省地稅局回應表示，吉林市萬科城一期項目已達清算條件，但企業以工程款結算未結束，現階段成本核算不準確為由拒絕清算，主管稅務機關已再次下達稅務事項通知書，要求企業於2014年1月15日前提供無法清算相關證據。

  中國財稅法學研究會副會長劉佐表示，可以將土地增值稅特定的調節功能轉由企業所得稅和個人所得稅承擔。

  此次土地增值稅焦點是各房企項目是否符合清算條件。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08282571686.shtml

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