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故事4 多做書面材料，解釋漲價理由
內容來自sina新聞
拿證百態
在此"鐵律"下，緊盯住建委網站新增的預售項目，研究其拿證價格，分析住建委政策風向，成為老李每天必修的功課。通過把各項目與前一期價格的對比，為此老李也分析出瞭其中的規律：商業辦公、高端樓盤管控較松，普通住宅最為嚴格，兩期價格漲幅不超過10%。雖然也有一兩個國企背景的項目，前後兩期的漲幅超過10%，但也比市場售價要低，從而拿到預售證。
"本來單價報25000元，住建委隻準23000元，最終我們溝通瞭兩個月，以24000元/平米拿證。"近期一位剛開盤的開發商表示，主要是同區域的另一個現房項目把賣價拉高，住建委就"放行"，而一般同區域內的項目隻要"放松"一個，其他項目也會"受益"。
3月30日，北京市下發17號文，其中在"加強商品房銷售管理"中明文規定：要求市住房城鄉建設部門"提高商品房預售許可門檻、加強商品房銷售價格引導"，"對報價明顯高於項目前期成交價格"、"周邊在售項目價格"、且不接受指導的商品房項目，可暫不核發預售許可證書或暫不辦理現房銷售備案。
北京樓盤限價滿四月 開發商拿證各出奇招
開發商精裝拆分應對限價令 業內呼籲納入監管
記者瞭解到，此前6月取證的朝陽區一個純新盤別墅項目也采用瞭"承諾制"。該項目位於新熱板塊，也是區域內唯一在售的別墅房源，6月獲得預售證的房源近300套，分佈在40多個樓棟中，其中一些"樓王"房源獲批的單價超過10萬元/平米，而最低的房源則為47000元/平米。
在政府和開發商為"限價"博弈階段，弱勢的購房者面臨的是空前的看漲預期和供應短缺，購房恐慌油然而生，"限價"似乎成瞭一件"吃力不討好"的事；而購房者似乎也感覺到，隨著7月的供應量的增加，限價似乎也不那麼"鐵板"。
故事3 高端樓盤"突圍"，需排隊、承諾
故事1 普宅被嚴控，轉賣辦公及現房
觀點
"購房者難真正受益"--某民營房企負責人
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由於該項目是精裝修，在預售證審批的過程中，住建委已派人到項目的售樓處實地查看瞭樣板間。"如果是精裝修項目，不看樣板間就不發證。我們的流程都走完瞭，就差最後的結果瞭。"該負責人表示，雖然樣板間不是影響最終審批結果的直接因素，但是經過"討價還價"後，項目獲批的價格有可能是4萬多。
4月10日，北京市住建委主任楊斌在"首都之窗"公開表示："誰不接受指導價就不發證"，宣告遊戲規則驟變。
據老李透露，為瞭嚴把價格關，市住建委專門成立瞭一個"價格聽證會"，由住建委五六個人組成，集體來決策是否通過申請預售證項目的價格。"在限價前，聽證會一是拿前一期價格對比，二是與周邊項目價格來對比，隻要差距不太大，都會通過。現在就隻拿前一期價格對比，超出瞭，就鐵定被打回來"。老李說，價格審批非常嚴厲。
開發商老王的項目可謂是當下市場中的"幸運兒"。去年9月，項目的取證價格是16500/平米，今年7月最新的預售證均價則達到18500元/平米。
從3月30日北京出臺17號文落實"國五條"細則算起，北京樓市進入"限價"時代已整整4個月。據亞豪機構統計，"限價"以來的4月-7月，北京共有104個新盤入市，新增房源24211套。其中7月新增房源套數最多，21個項目開盤共達7211套，並湧現瞭中建·國際港 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索) 、首開·熙悅山 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等"日光盤"，開發商似乎已越來越熟悉"限價"政策下的"拿證"之道。
北京市房協秘書長陳志表示，目前北京房價還是由市場供求關系決定，由於土地供應中住宅用地較少，又不斷拍出高價地，目前隻能以控制房價過快上漲為主，還沒有找到更好的方法同時解決限價和推盤節奏的問題。
"如果沒有限價政策，北京總體供不應求的趨勢沒有改變，房價還得上漲。而住宅限價，穩住瞭新盤漲價的沖動。短期看，價格的漲幅得到控制，但供應少需求多，反過來又刺激瞭二手市場。今年下半年，隨著去年下半年新供地項目的入市，供應量會有所增加，但供需不平衡的趨勢仍將延續，房價可能還會呈現上揚態勢。"
遊戲規則突變，"限價"收緊
"限價政策其實是犧牲瞭開發商的利益，來換取政府對房價調控的'數字要求'，但是開發商往往會想各種方法來和政府'談判'，增加瞭很多灰色成本。比如想漲2000元，政府隻允許漲價500元，那開發商寧願花每平米500元的錢來和政府溝通，或以拆分精裝修或搭配車位等方式，完成漲價的目的，購房者處於弱勢，很難真正受益。"
"自從實施'一房一價'後，申報預售證時就要滿足房價管控指標，但過去沒有現在這麼嚴。"本周，多名北京開發商告訴記者，2012年每次新申請預售證的房源提價5%-10%，基本都能順利獲批，即使有時候區縣住建委認為一些房源價格偏高，也會讓開發商準備材料說明或進行實地考察，"從沒有說(價格太高就)不給證。"
而上述別墅項目最終獲批的最高價格突破6萬元/平米，成為大興當地的價格標桿。據知情人士介紹，審批價格為最高上限，項目需承諾簽約價格絕不突破"6萬"。據周邊的開發商介紹，該別墅開發商深耕區域10多年，和區政府的關系較為良好，加之項目位於四環，6萬元/平米價格不比一些位於五環外的別墅項目高，從而才能順利獲批。
"限價穩住新盤漲價沖動"--楊少鋒(中投聯達(北京)投資有限公司董事長)
而今年上半年北京樓市領漲全國，不少樓盤估價時預計，再次開盤時單價至少可漲上千元，一些開盤間隔時間長的項目甚至想跳漲六七千元，這使背負"穩定區域房價"政治任務的各區住建委壓力大增。
限價令下市場現一房難求局面 專傢建議嚴管捂盤
"一個高端樓盤獲批開盤，當月的區域網簽價格就能被拉高幾千元，從而影響當月的北京月度均價，區住建委會覺得壓力非常大，所以均價在4萬元/平米以上的高端項目每個月就批一兩個，每個高端項目都要排隊。"南城一個別墅開發商告訴記者，項目原本想6月開盤，但6月的高價房名額"給"瞭朝陽區一個項目，於是項目推遲到7月才拿到預售證。
老李的項目正是受管制最嚴的普通住宅，首期開盤價為每平米16000元左右，二期的申報價是2萬元，一到價格聽證會就被擋瞭回來。在預售證上突破不瞭的老李，決定想其他辦法。根據以上研究成果，老李決定先推辦公產品，一來可以沖業績，二來後期的升值空間也比不上住宅。至於一直申請預售證的普通住宅項目，老李決定幹脆不賣瞭，"到時候直接賣現房，售價也會更高一些"。
故事2 拉大房源差異，新盤高價拿證
但對於大部分房企來說，住宅才是主力銷售產品。"新盤在首次申報取證房源時，一方面要盡量爭取高價，另一方面就要拉大房源差異，適度拉低取證均價。"一傢房企營銷負責人直言道，在政府新的遊戲規則下，以前在中低端項目中使用的"一期相對低價入市快銷漲價"的營銷策略已失效。
亞豪機構副總經理高姍進一步解釋，在住建委"一房一價"的預售要求下，多數項目在申請取證時期，就拉大瞭不同樓棟、不同戶型之間房源的差價。
這樣一來，在平衡整體取證價格、滿足"限價令"要求的同時，房企也掌握瞭更多的主動性，更容易通過大戶型、景觀樓座等優勢房源的推出，來實現項目價格的走高。近期開盤的房山區純新盤鉑銘郡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)即是這種情況，6月首期開盤價為11000元/平米，而7月加推二期房源時報價已達到14000元/平米。
但4個月前，北京市落實"國五條"細則出臺後，一手樓盤"限價"驟然收緊，"誰不接受限價就不發證"成為明文規定。
自從北京"限價"以來，拿預售證龜山二胎借款成為不少開發商頭疼的問題。開發商申請預售證中的預售價格，都要經過市住建委"價格聽證會"討論，拿不到預售證，市場熱情再高漲，開發商也隻能望"市"興嘆。為瞭拿證，各傢房企的推盤策略也迅速改變，可謂各出奇招。
開發商老李負責營銷的一個普通住宅項目去年年底一期開盤後，二期的預售證一直沒拿到。
"這次拿證的房源確實比較多，這個證拿下來瞭以後(區住建委)壓力很大。"上述別墅項目的負責人表示，公司拿證前提前測算瞭通盤的貨值、利潤等指標，再安排房源申請，而為瞭順利拿證，公司給區住建委承諾瞭簽約的整體均價"非常合理"。
而考慮到該房企還有另一個在朝陽區的項目等待拿證，區住建委的口徑是："這個項目要是賣超瞭，另一個項目就別想拿證瞭"。在上述因素作用下，雖然近期該區域拍出高價地，該項目的報價有小幅上漲，但還是比較"克制"。
但更多的開發商仍然認為"限價"政策沒有放松，也普遍認為政策確實對抑制房價過快上漲起到瞭一定作用，但同時也加大瞭供應矛盾和一些新問題，比如以精裝修拆分來規避限價，反而增加瞭購房者的首付比例。
實際上，該項目的開盤也是一推再推，最早說是5月份，後來又推到端午節，最終在7月中旬順利開盤。這背後是限價拿證這一不確定因素造成的。
老王說，"現在區域價格都上2萬瞭，我們這一價格也不算高。不過我們也是做瞭很多工作。口說無憑，我們準備瞭很多文字材料，解釋兩期價格在成本、位置的不同，以及與周邊項目存在哪些不可比因素。"
老王感慨，拿預售證越來越難，住建委不批的話，估計好多開發商要賣現房。像我們這個項目，從現在起至達到賣現房的要求，要等半年到一年。這樣的樓盤，若都推後供應，北京的供需矛盾又將進一步激化"。
故事5 試探性報價，再"砍價"
距離提交預售證的申請已經過瞭3周，城北的某項目仍在翹首以待。"明天(7月31日)還有最後一天，再努努力吧。"該項目相關負責人在7月30日告訴記者，根據公司整體的計劃及要求，項目原計劃在7月底之前開盤，眼下可能還得往後推。公司內負責"跑證"的同事這兩天忙得難見人影，還在做努力。
實際上，早在今年年初，該項目就曾爆出預計在3月份入市的信號。緊接著實施"限價"，該項目同多個在當時打算入市的項目一樣，遭遇到"拿證難"的問題。至此，開盤時間一拖再拖。
7月初，該項目再次提交相關資料，申請預售證。在對自身進行評估及參考瞭周邊項目的價格之後，向主管部門提報瞭每平米5萬元的預售價格。針對此前業內盛傳銷售單價超過4萬的項目每月隻放行1個的傳言，該項目負責人表示："這隻是預估的報價，還得和主管單位'砍價'，估計將來批下來的價格肯定會低於報價。"
限住瞭價格，但難解供求矛盾
新京報記者 自曾暉 李捷 袁曉瀾
延伸
"現房管制"仍是紙上談兵
雖然之前關於"針對現房展開審批價格管控"的傳言一度甚囂塵上，然而，經過多個目前市場上在售的現房項目證實，"現房管制"目前仍處於紙上談兵的階段。
"隻要報價別太離譜，一般都能過，而且流程簡單，時間也較快。"奧北區域某項目負責人如是說，之前對於現房申請的條件和要求並沒有增加，但如果價格同比區域內過高，監管部門也會過問。
在采訪過程中，有房企人士告訴記者，期房轉現房的過程中，開發商對於現房價格預期的不同，也會影響現房的定價。"比如說覺得期房價格制定過低，就可能在現房階段找補回來。"
"現房項目目前暫時不受政府的嚴格管制漲價，所以開發商的報價主要參考市場接受度。"另一位不願具名的房企人士表示，北京市住建委內部也有一套價格監測評估機制，不同區域和位置的樓盤，價格是什麼范圍；但是隻要經歷瞭期房預售的"一房一價"，期房轉現房的流程其實很簡單，提交相應的資料後，很快就能批下來。
點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團
在此期間，政府以價格審批指導的方式，幫購房者和開發商"砍價"，希望達到調控房價的目的；而對於"不聽話"的開發商，政府不核發預售證，不準其銷售。暫不缺錢的開發商們則"討價還價"：一方面比起"少漲"，更多地選擇瞭"暫時不賣"；另一方面則想出各種隱蔽的"漲價"辦法，來滿足政府的數字要求。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07492318893.shtml
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