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潘石屹拋售土地主要是因為戰略失誤

內容來自sina新聞

  近日潘石屹打算同車貸台南北區車貸汽車貸款高雄小港汽車貸款時拋售在上海的3個項目，成為業內議論的焦點話題。業界紛紛猜測，有人認為潘石屹是否欲學習李嘉誠，開始拋售地塊項目，逃離上海，也有人認為SOHO中國此番拋售項目，或因資金鏈告急，為其他項目開發讓道籌錢，但現在就下結論潘石屹欲撤出上海為時尚早。

  今年上半年SOHO中國公司營業收入僅24.78億元，而出售物業占比96.5%，租金收入僅占3.5%。不僅租金收入遠不如預期的理想，就連銷售也大不如前。從目前銷售來看，今年要超過去年是十分困難的，可能連實現50億都不容易，比去年要減少一半。

  筆者比較贊同後一種判斷和分析，因為開發商出售土地項目的唯一原因就是缺錢。土地是開發商的生產資料，如果不是情勢所迫，輕易是不會拋售的。這也是潘石屹無法撇清的事情，但這一舉動多少也加重瞭人們對市場未來趨勢的擔憂。

  不過，似乎SOHO中國對加大海外投資的舉措是難以自圓其說的，因為要是真的缺錢，為什麼又在海外大舉投資呢？這不是自相矛盾嗎？我想關於這一點的確不應過分解讀，因為兩者涉及的資金規模大不相同：國內三幅地塊購入價值高達56億，加上資金成本估計要賣80億才能不虧，而海外2600萬美元的投資僅相當於1.56億人民幣。

  筆者認為造成潘石屹不得不出售地塊項目的原因在於戰略失誤，主要表現在兩個方面：一是在上海拿地過多，造成公司在京滬兩地發展不平衡；二是由散售轉型自持的動作過大過猛。其實，潘石屹犯瞭房地產商傢尤其是商業地產商傢的兩大忌：一是戰略擴張過鹿港鎮二胎房貸利率快，二是戰略轉型過猛。

  其實，到目前為止，SOHO中國的凈資產負債率並不高，大約在20%，但近兩年其資金回籠情況十分不理想。SOHO中國開發的商業地產在2008年-2010年間銷售非常好，年銷售額在200億元以上，但2011年後，銷售情況開始放緩，去年SOHO中國的合約銷售總額甚至不足百億元。

  而一年多前潘石屹宣稱："經過反復的分析、測算，我們公司做瞭一個重大決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業。"在談論未來公司走向時潘石屹曾表示，轉型後5年，150萬平方米物業的租金年收入將超過40億元。目前，市場形勢和公司業績顯然都沒有潘石屹估計的那麼樂觀。那麼，隻有"逼上梁山"一條路可走瞭：好不容易搶到手的地塊，不得不拋售以回籠資金。

  至於李嘉誠出售物業和潘石屹拋售地塊是否預示和標志著樓市已經觸頂，是見仁見智的事情。因為，潘石屹和李嘉誠都是經歷過房地產大起大落的主，防患於未然對於這些頂級聰明的人而言是不言而喻的。更何況他們出售的物業和地塊都是非常難達成交易的，如果要等到大勢已去才動作幾乎是不可能賣出的。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/09272496570.shtml

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